Das Jahressteuergesetz 2022 hat viel Wirbel in den Medien verursacht. Betrachten wir doch einmal die Gründe und stellen die Frage ob Eigentümer noch in 2022 handeln müssen.
Die wesentlichen Änderungen aus der Gesetzesvorlage:
- Die Gesamtnutzungsdauer von Wohnimmobilien wird von 70 Jahren auf 80 Jahre erhöht.
- Im Ertragswertverfahren werden Bewirtschaftungskosten nicht mehr pauschal auf Basis eines Prozentsatzes der Jahresmiete angesetzt. Künftig ist eine differenziertere Ermittlung mit Aufschlüsselung nach Verwaltungs- und Instandhaltungskosten sowie Mietausfallwagnis nach Anlage 23 zum BewG vorgesehen. Die dort angegebenen Werte sind anhand des Verbraucherpreisindex anzupassen.
- Die Liegenschaftszinssätze gemäß §188 BewG, die im Ertragswertverfahren den Gebäudewert mindern, wurden im Vergleich zur bisherigen Regelung herabgesetzt.
- Anhebung der Erbschafts- und Schenkungsteuer durch eine Änderung der Wertzahlen in der Anlage 25 zum Bewertungsgesetz durch das Jahressteuergesetzes 2022. Ein- und Zweifamilienhäuser, ETW sind normalerweise nach dem Vergleichswertverfahren zu bewerten. Dabei werden andere Verkaufsfälle zugrunde gelegt.
Da vergleichbare Verkaufsfälle häufig nicht vorliegen, werden auch diese oft im Sachwertverfahren bewertet. Dabei werden der Wert des Bodens und fiktive Herstellungskosten ermittelt. Um diesen Wert dem Marktniveau anzupassen, wird die Summe dieser Werte mit einem Sachwertfaktor multipliziert, den die Gutachterausschüsse zur Verfügung stellen sollen.
Für die Fälle, in denen derartige Sachwertfaktoren nicht zur Verfügung stehen, hat die Finanzverwaltung in der Anlage 25 zu § 191 des Bewertungsgesetzes (BewG) Faktoren festgelegt, die Wertzahlen heißen, welche in vielen Fällen 60% über den Wertezahlen im BewG liegen.
Zusammengefasst kann der ermittelte Verkehrswert nach dem Jahressteuergesetz 2022 auch über 100% als der bisherige liegen. Wer sich bereits mit dem Gedanken einer Schenkung beschäftigt hat sollte wichtige Punkte beachten.
Es müsste zunächst der Wert der Immobilie (nach den neuen Vorgaben) ermittelt werden. Die Freibeträge sind z.Zt. für Ehegatten/Lebenspartner 500.000,00 Euro, Kinder/Stiefkinder 400.000,00 Euro, Enkelkinder 200.000,00 Euro und alle anderen 20.000,00 Euro.
Steht der Entschluss der Schenkung fest sollten nachfolgende Fehler in der notariellen Beurkundung vermieden werden.
Wichtiger Punkt ist z.B. die Ausgestaltung des Nießbrauchsrechtes
- Welche Lastentragung zum Unterhalt der Immobilie ist beizutragen
- Wie formuliert man eine Gesamtberechtigung eines Nießbrauchs am Alleineigentum eines Ehegatten
- Ein nachträglicher Verzicht auf das Nießbrauchsrecht
Zuwendungen zu Lebzeiten können auch immer erbrechtliche Folgen haben. Mangelnde Berücksichtigung von künftigen Pflichtteilsansprüchen können erbrechtlich nicht nur Pflichtteilsergänzungsansprüche auslösen, sondern haben auch Auswirkungen auf den Pflichtteilsanspruch.
Oft werden auch Regelungen von vertraglichen Rückforderungsrechten vergessen. Es geht hierbei um die Rückforderung bei Nichtvollziehung einer Auflage, Verarmung des Schenkers oder groben Undanks des Beschenkten. Die gesetzlichen Rückforderungsrechte reichen i.d.R. nicht aus.
Eine Rückabwicklung stellt aus zivilrechtlicher Sicht kein Problem dar. Das sieht bei den steuerrechtlichen Konsequenzen jedoch anders aus. Die Schenkung einer Immobilie löst z.B. Vermögensverschiebung aus und die Schenkungssteuer ist zu zahlen. Eine Rückabwicklung des Vertrages bedeutet nicht, dass auch die Schenkungssteuer zurückerstattet wird. Es sollte daher eine Steuerklausel in den Vertrag Berücksichtigung finden.
Dieses sind nur eine Handvoll Punkte, welche berücksichtigt werden sollten.
Wenn die Auflassung erklärt wurde, die Einwilligung des Schenkenden zur Eintragung im Grundbuch vorliegt und der Beschenkte zugestimmt hat liegt rechtlich eine Schenkung vor. Notare haben zum Ende des Jahres aber immer einen vollen Terminkalender, das sollte berücksichtigt werden.
