Mit dem Jahressteuergesetzentwurf 2022 der Bundesregierung (JStG 2022, Drucksache 20/3870) erfolgt eine Änderung der steuerlichen Bewertung von Immobilien. Durch die Verschärfung der Wertermittlung dürften insbesondere 1- und 2-Familienhäuser einen erheblichen höheren Wert haben, da die Wertermittlung an die ImmoWertV 2021 beziehungsweise an die aktuellen Marktverhältnisse angepasst wird.
Warum werden die Immobilienwerte höher sein?
Bisher können Immobilieneigentümer für die Bewirtschaftungskosten eine ausreichende Pauschale ansetzen, in Zukunft müssen die Kosten nachgewiesen werden, was zu deutlich niedrigeren Abschlägen führen wird. Zusätzlich wird beim Ertragswertverfahren die Liegenschaftszinssätze herabgesetzt werden.
Wenn sich in der Umgebung kein Vergleichswert für selbstgenutzte Immobilien mangels Verkäufe, bei Mietwohnungen oder Geschäftsgrundstücken keine übliche Miete, ermitteln lässt, wird das Sachwertverfahren angewandt. Künftig wird davon ausgegangen, dass eine Wohnimmobilie 80 statt wie bisher üblich 70 Jahre genutzt wird. Das führt dazu, dass die Minderung des Alterswerts geringer ausfällt und der Restwert steigt. Noch gravierender ist die geplante Änderung des Sachwertfaktors, welche mit dem vorläufig ermittelten Sachwert als Marktanpassungsfaktor multipliziert wird. Die vorgesehenen neuen Wertzahlen liegen teilweise 0,2 und 0,5 über den bisherigen Wertzahlen, so dass erhebliche Steigerungen der Wertansätze der Immobilien drohen. mit dem ein vorläufig ermittelter Sachwert als Marktanpassungsfaktor multipliziert wird.
Stellen wir es einmal als Beispiel dar.
Fall A: Der Vater schenkt seinem Kind 600.000 EUR, damit es sich ein Haus mit Grundstück kaufen kann (Immobilie „Sonnenschein“), vereinfacht dargestellte Folge: 600.000 EUR abzgl. 400.000 EUR Freibetrag = 200.000 EUR steuerpflichtige Schenkung mit 11% = 22.000 EUR Schenkungsteuer.
Fall B: Der Vater kauft für 600.000 EUR das Grundstück mit dem Haus
(Immobilie „Sonnenschein“), welches eigentlich das Kind möchte. Der (bisher) steuerliche Wert des Hauses liegt bei 400.000 EUR, vereinfacht dargestellte Folge: 400.000 EUR Wertansatz Immobilie abzgl. 400.000 EUR Freibetrag = 0 EUR steuerpflichtige Schenkung = 0 EUR Schenkungsteuer
Freibeträge bei Erbfall oder Schenkung werden nicht erhöht
Es gibt je nach Verwandtschaftsgrad drei Steuerklassen, unterschiedliche Steuersätze und unterschiedliche Freibeträge. Diese liegen derzeit für Eheleute bei 500.000 Euro, für Kinder bei 400.000 Euro und für Enkelkinder bei 200.000 Euro. Erben und Schenken wird steuerlich weitestgehend gleich
behandelt. Da diese Werte nicht erhöht werden, dürfte Erben oder Beschenkte ab 2023 mit einer wesentlich höheren Steuerlast rechnen. CSU-Landes-gruppenchef Alexander Dobrindt sagt: „Mit der Veränderung der Wertermittlung bei der Erbschaftsteuer plant die Ampel eine Steuererhöhung durch die Hintertür.“
Müssen Eigentümer noch in 2022 handeln?
Der Wert der Immobilien können im Jahr 2023 deutlich höher ausfallen und die persönlichen Freibeträge reichen dann vielleicht nicht mehr aus, um
Immobilienvermögen steuerschonend / steuerfrei an die Kinder oder Familie zu übertragen.
Auch wenn die Union höhere Freibeträge fordert, weiß niemand, ob und wann diese kommen. Wer sich aktuell mit dem Gedanken trägt, Immobilienvermögen an die Kinder, Enkelkinder weiterzugeben, sollte dringend seinen individuellen Fall von einem Steuerberater überprüfen zu lassen, ob ggf. die geänderten Bewertungsregelungen ab dem 01.01.2023 zu einer höheren Steuerbelastung führen.
